Provision in Gefahr? 6 überraschende juristische Fallstricke – und wie Sie sich schützen

Gerichte verlangen eine lückenlose Substantiierungspflicht. Der Makler muss konkret darlegen, wer mit Name und Anschrift, wann, für wen und mit welchem konkreten, ursächlichen Beitrag tätig war. Pauschale Nachweise wie „Interessenten betreut“ oder „Besichtigungen durchgeführt“ reichen nicht aus, weil Richter sich die entscheidenden Informationen nicht aus unsortierten Protokollen heraussuchen.

immoSoR-Abhilfe: Das System ordnet jede Aktivität, etwa Exposé-Versand oder Besichtigung, mit nicht manipulierbaren Zeitstempeln festen Arbeitsbereichen zu und zwingt zum Ausfüllen aller Pflichtfelder der Interessentendaten.

Nein. Nach § 652 BGB ist der Nachweis nur erbracht, wenn der Auftraggeber konkret erfährt, wer als potenzieller Vertragspartner mit vollständigem Namen und Anschrift infrage kommt. Ein anonymer Klick im Bieterportal ohne Namensnennung ist kein rechtsgültiger Nachweis.

immoSoR-Abhilfe: Jede Anfrage wird zwingend mit den Echtdaten des Nutzers verknüpft. Das System schaltet sensible Objektdaten erst nach Double-Opt-In und Identifizierung frei.

Nicht zwingend. Wenn der Makler trotz Vorkenntnis zusätzliche wesentliche Dienstleistungen erbringt, etwa Besichtigungen, Verhandlungen oder Notarvorbereitung, und diese Leistungen für den Abschluss mitursächlich waren, bleibt der Provisionsanspruch bestehen. Zudem kann der Einwand ausgeschlossen sein, wenn der Käufer die Provisionspflicht kennt und sein Vorwissen nicht sofort ausdrücklich mitteilt.

immoSoR-Abhilfe: Ein digitales Logbuch protokolliert chronologisch alle Folgeschritte und Verhandlungsergebnisse. So kann der Makler die Mitursächlichkeit seiner Leistung jederzeit belegen.

Liegt zwischen der Nachweisleistung und dem Abschluss des Hauptvertrags ein Zeitraum von über einem Jahr, wird die Kausalität der Maklertätigkeit nicht mehr automatisch vermutet. Der Makler muss dann den fortlaufenden Kausalzusammenhang aktiv beweisen.

immoSoR-Abhilfe: Das System generiert unabänderliche Zeitstempel für jede Kontaktaufnahme und jedes Follow-up. So lässt sich lückenlos belegen, dass der Faden zum Kunden nie abgerissen ist.

Ein Formfehler bei der Widerrufsbelehrung gegenüber Verbrauchern kann trotz einwandfreier Arbeit zum Verlust der Provision führen. Besonders gefährlich sind unzulässige Klauseln wie eine „Verzichtserklärung“, bei der der Kunde scheinbar endgültig auf sein Widerrufsrecht verzichten soll. Dadurch kann die Belehrung unwirksam werden und ein nachträglicher Widerruf nach dem Notartermin möglich sein.

immoSoR-Abhilfe: Das System baut eine automatisierte technische Schranke auf. Ein rechtskonformer digitaler Bestätigungsprozess sichert die Erlaubnis zum vorzeitigen Beginn inklusive IP-Adresse und Zeitstempel revisionssicher ab.

Personelle Inkongruenz liegt vor, wenn der spätere Käufer nicht identisch mit der Person ist, mit der der Maklervertrag geschlossen wurde. Das kann die Provision gefährden, etwa wenn statt des anfragenden Kunden dessen Ehepartner, eine Gesellschaft oder ein Angehöriger kauft. Der Makler muss dann die enge persönliche, wirtschaftliche oder gesellschaftliche Verbindung belegen.

immoSoR-Abhilfe: Im Modul „Vorbereitung für den Notartermin“ zwingt das System dazu, die genauen Käuferdaten und deren Verbindung zum ursprünglichen Interessenten rechtzeitig vor dem Notartermin zu dokumentieren.

Nein. Ein bloßes Herunterladen eines Exposés führt nicht automatisch zu einem bindenden Maklervertrag. Das Provisionsverlangen muss vor Erhalt der Dienstleistung klar, unmissverständlich und aktiv vom Kunden akzeptiert werden.

immoSoR-Abhilfe: Bevor das Exposé-PDF freigegeben wird, muss der Interessent in einer digitalen Compliance-Schranke das Provisionsverlangen, die AGB und das Widerrufsrecht aktiv per Checkbox bestätigen.

Ja, der Makler riskiert Schadensersatzansprüche oder eine Provisionsminderung, wenn er Fremdangaben ungeprüft wie eigene Angaben präsentiert und den Eindruck erweckt, er habe sie selbst verifiziert.

immoSoR-Abhilfe: Die immoSoR-8-Seiten-Norm trennt werbliche Texte strikt von harten Fakten und zwingt dazu, Haftungsausschlüsse und Quellen wie „gemäß Verkäuferangaben“ direkt bei den jeweiligen Werten gut sichtbar zu deklarieren.

Nein. Bei der Wohnungsvermittlung ist ein mündlicher Suchauftrag des Mieters formnichtig. Nach dem Bestellerprinzip gemäß § 2 WoVermittG muss der Suchauftrag zwingend in Textform vorliegen. Mündliche Absprachen führen zum vollständigen Provisionsverlust.

immoSoR-Abhilfe: Das System blockiert die Bearbeitung provisionspflichtiger Mietobjekte auf Zuruf. Jeder Interessent muss den digitalen Onboarding-Prozess durchlaufen, der die Textform per Double-Opt-In technisch sicherstellt.

Bei einer zulässigen Doppelmaklertätigkeit nach § 656c BGB hat der Käufer nach Treu und Glauben Anspruch auf Auskunft über relevante Details. Er kann unter Umständen auch die Vorlage des Maklervertrags mit dem Verkäufer sowie den Nachweis über dessen Provisionszahlung verlangen. Verweigert der Makler diese Nachweise, darf der Käufer die Zahlung zurückbehalten.

immoSoR-Abhilfe: Das System führt Käufer und Verkäufer im selben Vorgang. Nach der Zahlung durch den Verkäufer kann der Makler einen datenschutzkonformen Beleg generieren, der dem Käufer die gesetzliche Halbteilung nachweist.