Provision in Gefahr? 6 überraschende juristische Fallstricke – und wie Sie sich schützen

Der Klassiker vor dem BGH, Az. III ZR 20/03, wirkt auf den ersten Blick banal: Herr Müller fragt an, Herr Müller besichtigt, Herr Müller verhandelt. Beim Notartermin unterschreibt dann Frau Müller. Oder die Müller Vermögensverwaltung GmbH. Oder ein naher Angehöriger. Plötzlich steht der Makler vor einem Problem, das in der Praxis häufiger vorkommt, als viele zugeben: Die Person, mit der der Maklervertrag zustande kam, ist nicht identisch mit der Person, die am Ende kauft.

Juristisch heißt das die personelle Inkongruenz. Für den Makler bedeutet das im schlimmsten Fall: Der Provisionsanspruch trifft nicht sauber den späteren Käufer.

Die Gefahr liegt darin, dass der Kunde später behauptet: „Ich habe ja gar nicht gekauft.“ Oder: „Der Käufer war jemand anderes.“ Besonders bei Ehepartnern, Familiengesellschaften, Erbengemeinschaften oder vermögensverwaltenden GmbHs taucht diese Konstellation regelmäßig auf. Manchmal steckt dahinter keine böse Absicht, sondern steuerliche Beratung, Finanzierungspraxis oder familiäre Planung. Manchmal nutzt jemand genau diese Lücke, um die Provision anzugreifen.

Der Makler muss deshalb früh klären, wer wirtschaftlich hinter dem Erwerb steht. Wer soll kaufen? Für wen wird angefragt? Wer nimmt an der Besichtigung teil? Wer führt die Verhandlung? Wer wird im Notartermin auftreten? Gibt es Ehepartner, Gesellschaften oder Dritte, die als Erwerber infrage kommen? Diese Fragen wirken im ersten Gespräch förmlich. Aber sie sind notwendig.

Entscheidend ist der Ton. Niemand möchte bei einer Immobilienanfrage das Gefühl haben, ausgefragt zu werden. Ein guter Satz lautet: „Damit wir die Unterlagen und den späteren Nachweis korrekt führen, brauche ich frühzeitig die Information, wer als Käufer auftreten soll.“ Das klingt sachlich, nachvollziehbar und professionell.

Eine strukturierte Notarvorbereitung ist hier besonders wertvoll. Sie verknüpft die ursprüngliche Anfrage mit den späteren Käuferdaten. Wenn aus Herrn Müller plötzlich die Müller Vermögensverwaltung GmbH wird, muss dieser Übergang dokumentiert sein. Wer hat die Gesellschaft eingebracht? Wann wurde sie erstmals genannt? Welche wirtschaftliche Verbindung besteht? Welche Kommunikation zeigt, dass es sich nicht um einen völlig fremden Dritten handelt?

Wer diese Fragen erst nach dem Notartermin stellt, steht bereits unter Druck. Wer sie vorher klärt, nimmt dem Einwand die Kraft.