Provision in Gefahr? 6 überraschende juristische Fallstricke – und wie Sie sich schützen

„Das Objekt kannte ich schon!“ Kaum ein Satz lässt Makler schneller innerlich erstarren. Er fällt beiläufig, fast unschuldig, manchmal mit strategischem Unterton. Und er kann gefährlich werden, weil er den Kern des Provisionsanspruchs angreift: die Ursächlichkeit der Maklerleistung.

Doch Vorkenntnis ist kein automatischer Provisionskiller. Das OLG Frankfurt, Az. 13 U 84/21, zeigt einen wichtigen Ausweg: Entscheidend ist nicht allein, ob der Käufer schon etwas über das Objekt wusste. Entscheidend ist, ob der Makler darüber hinaus wesentliche Leistungen erbracht hat, die für den Abschluss mitursächlich waren.

Das ist ein wichtiger Unterschied. Ein Käufer kann ein Haus im Internet gesehen haben, ohne die Eigentümer zu kennen. Er kann die Adresse aus der Nachbarschaft kennen, ohne Zugang zu Unterlagen zu haben. Er kann von einem Objekt gehört haben, ohne den Preis, den Zustand, die Verkaufsbereitschaft oder rechtliche Besonderheiten einschätzen zu können. Wissen ist nicht gleich Abschlussreife.

Nehmen wir einen typischen Fall. Ein Interessent sagt später, er habe das Objekt bereits auf einem Portal gesehen. Der Makler hat aber die Besichtigung ermöglicht, Grundrisse beschafft, Rückfragen zur Modernisierung beantwortet, den Energieausweis übermittelt, Zweifel zur Finanzierung geklärt und den Verkäufer davon überzeugt, mit genau diesem Interessenten weiterzuverhandeln. Dann war der Makler nicht bloß Bote einer Adresse. Er war Teil des Weges zum Vertrag.

Aber auch das muss belegbar sein.

Ein digitales Logbuch kann hier über Sieg oder Niederlage entscheiden. Es sollte festhalten, wann der Interessent erstmals auf das Objekt aufmerksam wurde, ob er Vorkenntnis angegeben hat und welche Informationen ihm bereits vorlagen. Ebenso wichtig sind die zusätzlichen Leistungen des Maklers: Unterlagen, Besichtigungen, Rückfragen, Verhandlungsschritte, Notarvorbereitung. Eine verpflichtende Abfrage bei der Exposé-Anfrage erschwert spätere Schutzbehauptungen. Wer Vorkenntnis hat, soll sie früh offenlegen. Nicht erst dann, wenn die Rechnung kommt.

Dieser Punkt wird schnell emotional. Makler fühlen sich durch den Vorkenntnis-Einwand zu Recht entwertet. Man hat gearbeitet, geholfen, vermittelt. Und plötzlich soll alles nichts gewesen sein. Trotzdem gewinnt hier nicht Empörung, sondern Dokumentation. Nicht diskutieren, sondern festhalten. Woher kannten Sie das Objekt? Seit wann? Welche Informationen hatten Sie bereits? Welche Unterlagen fehlten noch? Was wurde durch uns ergänzt?

So wird aus einem gefährlichen Satz ein steuerbarer Vorgang.